La división horizontal de una vivienda consiste en subdividir un edificio o una finca en unidades privadas; se hace a través de un documento específico y mediante acto público.
El acto público crea propiedades registrales separadas e independientes entre sí, pero que participan como copropietarios, es decir, que se es propietario doble: propietario del inmueble separado y copropietario de la finca o edificio.
Así, los copropietarios forman una comunidad de propietarios, regulada por la Ley de Propiedad Horizontal. Pero la división horizontal de una vivienda se puede dar también cuando se hace una reforma integral a una vivienda particular, siempre y cuando se cuente con todas las licencias requeridas. Y cuando se desea dividir una casa y hacer dos viviendas más pequeñas, por ejemplo.
Esta división indica los elementos comunes y privados de la propiedad y cómo se organizan. Es bastante común cuando se tiene una casa demasiado grande, o un terreno de mucha extensión.
Es una manera de vender vivienda sin renunciar a la propia casa, o de otorgar a hijos una casa independiente dentro del terreno, e incluso de dividir los bienes conyugales cuando se presenta un divorcio.
Sin embargo, hay que cumplir con una serie de normas para que la división horizontal de una vivienda no genere problemas legales. Si queremos vender piso en Barcelona y dividirlo, tendremos en cuenta lo siguiente:
Trámites necesarios para conseguir la división horizontal en una vivienda
Autorización administrativa
Antes de iniciar cualquier reforma, debemos primero consultar la Ley del Suelo, las normas de urbanismo tanto de la comunidad autónoma como del ayuntamiento y la Ley de Propiedad Horizontal. Aquí están los criterios de habitabilidad mínima que debe tener una vivienda.
Si queremos vender vivienda mediante la división de la misma hay que solicitar la autorización administrativa para hacerlo, que la dará el organismo correspondiente a la comunidad autónoma o al ayuntamiento donde esté.
Si somos un solo propietario de una finca independiente, esta autorización bastará. Podemos solicitar los servicios de una agencia inmobiliaria sin comisiones para realizar estos trámites.
Permiso de la comunidad
Por el contrario, si la vivienda se encuentra en un edificio, hay que pedir el permiso de la comunidad, y los 3/5 de los propietarios con las 3/5 partes de las cuotas de participación, deberán estar de acuerdo. Aunque si ya está prevista la posibilidad de división de viviendas en los Estatutos de la Comunidad, no es necesario.
Redistribuir las cuotas
La división horizontal de una vivienda implica la redistribución de las cuotas a pagar, y se calcula proporcionalmente a la superficie de la nueva vivienda.
Licencia de obra mayor y proyecto de obra
El proyecto de obra debe ser hecho por un arquitecto siguiendo la normativa del Código Técnico de Edificación. La nueva vivienda debe contar con una entrada independiente y suficiente aislamiento térmico y acústico entre ellas.
Esta división exige también una licencia de obra mayor que garantiza que se puede dividir y ser habitable mínimamente, de modo que para vender vivienda así no sea ningún problema legal.
Escritura ante notario, inscripción en el Registro
La división horizontal de una vivienda exige que se haga en escritura pública para poder acceder al Registro de la Propiedad. Esto es necesario para estar dentro de la ley y poder realizar un contrato de compra venta de vivienda en caso de querer venderla.
Sin la escritura pública no es posible inscribir la nueva vivienda en el Registro de Propiedad.
Imagen Sugerida: Freepik
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