Cuando afrontamos la venta de una casa, la máxima preocupación es dar con el precio correcto respecto al mercado. Una vez fijado, lo más normal es que te preguntes, de ese dinero, cuánto, finalmente, recibirás. En otras palabras, cuáles son los gastos para vender tu casa que debes considerar.
Lo inmediato es pensar en la comisión profesional de la inmobiliaria y quizá en la plusvalía municipal, pero, dejando de lado que no son los únicos gastos posibles, debemos, además, calcularlos correctamente, para evitar sorpresas.
¿Cuáles son los gastos derivados de vender una casa?
Efectivamente y tal como adelantábamos, la comisión inmobiliaria y la plusvalía municipal son dos de ellos. Pero, además, debemos tener presente otra plusvalía (la del IRPF) y los gastos de registro y notaría. Veamos en qué consisten.
Comisión inmobiliaria
La venta de una casa es una tarea compleja y laboriosa. Te aconsejamos dejarte acompañar por un profesional inmobiliario, que, normalmente, te adelantará, antes de empezar, cuál va a ser su comisión. Esta remuneración puede ser un precio fijo o un porcentaje basado en el precio de venta final de la vivienda en cuestión.
Plusvalía municipal
Hasta hace muy poco, este era uno de los gastos para vender tu casa que más, probablemente, habrías olvidado; pero, en los últimos años, ha sido objeto de muchas críticas y recursos y, actualmente, debe ser modificado.
El nombre oficial de este impuesto es IIVTNU, es decir, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Su liquidación corresponde al vendedor y el beneficiario es el ayuntamiento de la localidad donde se ubica la vivienda objeto de la venta.
Su cálculo depende de cada ayuntamiento y se basa en un porcentaje que se aplica sobre el incremento del valor catastral del inmueble, calculado desde el día en el que lo compraste y hasta el de su venta.
Los problemas que ha generado este impuesto, últimamente, derivan del hecho de que en una venta no onerosa (vendemos la casa por menos de lo que la habíamos comprado) también se exigía su pago. Lo cual contradice, en esencia, la propia denominación del impuesto; ya que el “Incremento del Valor” no se produce, sino que sucede al revés: se generan pérdidas.
En 2017, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional este impuesto y se está llevando a cabo su reforma. No obstante, hoy por hoy, los ayuntamientos lo siguen reclamando; y, si, en tu caso, la venta genera pérdidas, deberás exigir su devolución a posteriori, una vez satisfecho.
Este impuesto debe liquidarse durante los 30 días siguientes a la venta del inmueble.
IRPF
También llamado plusvalía estatal o ganancia patrimonial, se basa en la diferencia entre el precio de venta y el de su previa adquisición. En este caso, si tu venta se hace por debajo del valor de compra original, dicha pérdida no generará el pago de impuestos.
Tampoco deberás tener en cuenta este impuesto, si reinviertes el importe de la venta nuevamente en la compra de una vivienda, dentro del plazo de dos años, y en ambos casos (venta y compra) se trata de tu vivienda habitual.
Es importante tener en cuenta que, si, del importe de la venta, no lo reinviertes todo, sino solo una parte, el sobrante pasará a tributar como ganancia patrimonial. Adicionalmente, si no se trata de la vivienda habitual, tampoco cabe la exención del impuesto.
El cálculo de este impuesto varía en función del incremento patrimonial obtenido y se estructura en tramos. A modo orientativo, los tramos para 2018 harán tributar al 19 % por las ganancias de hasta 6.000 euros; al 21 %, por las comprendidas entre 6.000 y 50.000 euros; y al 23%, por las que superen este último importe.
Gastos de registro y notaría
Es habitual, al vender una vivienda, estar aún pagando la hipoteca. Si este es tu caso, debes tener en cuenta los gastos de cancelación o subrogación de dicha hipoteca. Dichos gastos están tipificados en el contrato de dicha hipoteca.
En caso de cancelación, debes tener también en cuenta los gastos de la cancelación registral de dicha deuda; ya que las hipotecas también están sujetas a registro, al estar vinculadas al bien inmueble.
Una hipoteca forma parte de las llamadas cargas de un inmueble. Seguro que has oído lo de “libre de cargas”. Esto lo dirá el notario cuando la cancelación registral de la hipoteca esté garantizada y no haya otras cargas adicionales, es decir, derechos de terceros sobre el inmueble. Esto también incluye estar al corriente de pago de la comunidad, de las derramas y del IBI hasta el final del año natural en el que se produce la venta.
Recapitulando
Comisiones, plusvalía municipal, IRPF y gastos de notaría y registro. Estos son los gastos para vender tu casa que debes tener presentes para no llevarte una desagradable sorpresa. Por cierto, no olvides tener la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética vigentes. También pueden ser unos gastos, si no estás al día.
Si te decides vender tu casa para comprar otra, mira esta guía práctica para comprar un piso.
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